September 16, 2022

Achat immobilier neuf ou ancien, quels sont les frais de notaire ?

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Que vous achetiez un bien neuf ou d'occasion, les frais de notaire ne sont pas les mêmes.

Ainsi, dans le passé, les frais de notaire s'élevaient à environ 7 ou 8% de la valeur de l'objet vendu. Dans le neuf, ces frais d'acquisition s'élèvent "à eux seuls" à 3 ou 4 % du prix de vente. Que vous achetiez un article neuf ou d'occasion, les frais de notaire ne sont pas les mêmes. Ainsi, dans le passé, les frais de notaire s'élevaient à environ 7 ou 8 % de la valeur de l'objet vendu. Dans le neuf, ces frais d'acquisition s'élèvent "à eux seuls" à 3 ou 4 du prix de vente.

Immobilier neuf ou ancien : définitions

Un appartement ou une maison est considéré comme ancien s'il a été occupé avant la vente prévue ou effective. Lorsqu'un logement n'a jamais été occupé et qu'il est vendu par le promoteur-constructeur, on dit qu'il est "neuf". Il existe deux types de logements neufs : ceux qui sont achevés mais qui n'ont jamais été occupés, et ceux qui ont été vendus sur plan. On parle alors de "vente en VEFA" (vente en l'état futur d'achèvement).

Les frais de notaire dans l'ancien

Les frais de notaire dans l'immobilier antérieur comprennent :

les droits d'enregistrement, qui varient de 5,09 à 5,80 % selon les départements ;
les déboursés (ou déboursés) : avance sur frais pour les démarches administratives ;
le dépôt pour l'assurance immobilière (10% de la valeur du bien) ; les frais de notaire.

Les frais de notaire réduits dans le neuf

Dans l'immobilier neuf, on parle de "frais de notaire réduits" par rapport à un achat équivalent effectué dans l'immobilier ancien.

Au lieu des 5,09 à 5,80% qui étaient auparavant applicables, selon les départements, les droits de mutation ne s'appliquent plus qu'à la taxe foncière sur la publicité (0,7% du prix de vente HT) ;
La majorité des montants correspondant aux décaissés sont identiques ;
La contribution à la sécurité immobilière est inchangée ;
La rémunération du notaire (émoluments) est identique, à l'exception de l'achat d'un logement neuf dans une coopérative immobilière (voir plus loin).

Si vous construisez votre maison, le prix d'achat du terrain sera soumis aux droits et taxes, mais le projet de construction lui-même ne sera pas taxé.

Le patrimoine immobilier de la TVA

L'acquéreur d'une maison neuve ou qui vient d'être achevée ne paie pas de droits de modification ni de droits d'enregistrement. Toutefois, en tant que premier acquéreur du bien, il est tenu de payer la taxe foncière sur celui-ci. Les tarifs des logements collectifs sont échelonnés en fonction de la taille des programmes. Les programmes immobiliers de logements collectifs peuvent s'appliquer aussi bien à des maisons individuelles en lots qu'à des appartements en immeubles d'habitation.

Le promoteur-constructeur de ces programmes collabore souvent avec un seul notaire, qui est responsable de tous les actes de vente définis pour les lots inclus dans le programme immobilier. Selon ce qui est indiqué dans le permis de construire, les frais de notaire dans les programmes de logements collectifs sont calculés au prorata du nombre de logements construits.

Exemple de calcul des frais de notaire à Paris

Un couple paie 500.000 euros pour un appartement ancien à Paris. La ville de Paris applique le taux maximal de DMTO (5,81%).

Les acquéreurs doivent donc payer 34.803,70 euros de frais de notaire, dont :

29.033 euros ont été versés au Trésor public au titre des DMTO (taxe de publicité financière et droits d'enregistrement) ;
4.392,25 euros de commissions notariales ;
500 euros de contribution à la sécurité immobilière (inscription au fichier immobilier) ;
600 euros d'honoraires ou de dettes supplémentaires ;
878,45 euros de TVA sur les gains du notaire.

Les montants ci-dessus sont approximatifs mais ne sont pas une représentation exacte des montants à payer. Ils sont les résultats d'une simulation réalisée après la publication de la décision fixant les futurs tarifs des frais de notaire. En revanche, les frais initiaux pour l'achat d'une maison neuve au même prix (hors TVA) sont plafonnés à 9.950 euros. C'est une différence d'environ 25.000 euros en faveur de l'immobilier neuf.

Toutefois, lorsque la taxe est incluse, le prix d'un logement neuf est majoré de la taxe, soit 20 % de la HT (hors taxes). Ainsi, le prix du logement neuf avec une TVA incluse à 20% est fixé à 600.000 euros. Les frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf ne suffisent pas à compenser la hausse de prix induite par la mise en œuvre de la TVA.